Londonas māju cenas izskaidrotas piecās diagrammās
Mājokļu vērtība galvaspilsētā krītas pēc gadiem ilgās ikgadējās izaugsmes
Dens Kitvuds/Getty Images
Māju cenas Londonā jūnijā samazinājās par 0,6%. Saskaņā ar Apvienotās Karalistes oficiālās statistikas iestādes ONS datiem. Iespējams, tas neizklausās daudz, taču tas seko gadiem, kad cenas pieauga vidēji par 7,5% gadā no 2009. gada beigām līdz 2017. gada beigām.
Cenas ir gandrīz nemainīgas kopš 2017. gada beigām, pēc gadiem, kad Londona bija Apvienotās Karalistes mājokļu tirgus galvenais balsts. Ir bijis daudz spekulāciju par Brexit ietekmi uz Londonas nekustamā īpašuma tirgu, taču pagaidām ir maz datu, kas to apstiprinātu. Ir bijuši vairāki faktori, kurus mēs varam redzēt un kas ir izraisījuši cenu pavājināšanos, tomēr daži no tiem ir nacionāla rakstura, jo īpaši zems reālās peļņas pieaugums – un vēl dažas vietējās, tostarp papildu iekšējās migrācijas plūsmas prom no Londonas.
Turklāt, tā kā Londonas cenas ir pieaugušas salīdzinājumā ar pārējo dienvidaustrumu daļu, mēs varētu sagaidīt, ka Londonas tirgus atslābs diezgan agrāk. Ja tā, tad nesenās izmaiņas varētu vienkārši būt par pēdējo gadu pārvērtēšanas novēršanu. Ir svarīgi atcerēties, ka Londonas cenas joprojām ir ļoti augstas, un vidējā cena ir 475 000 GBP.
Zemāk ir piecas diagrammas, kas izskaidro notiekošo.
1. Pulsācijas efekts
Secīgos ciklos kopš 1970. gadu sākuma Apvienotajā Karalistē ir novērota parādība, kas pazīstama kā viļņošanās efekts. Ekonomikas uzplaukuma apstākļos mājokļu cenām bija tendence vispirms pieaugt Londonā un dienvidaustrumos, bet pēc tam pakāpeniski, laika gaitā, ir panākuši arī citi reģioni. Londona vienmēr ir palikusi priekšā, taču procentuālā atšķirība parasti nav kļuvusi lielāka.
Kā redzams iepriekš redzamajā grafikā, cenas Londonā vidēji ir bijušas aptuveni divas reizes augstākas nekā ziemeļos (šeit pārstāv Jorkšīra un Hambersaida, ko izmanto kā salīdzinājumu, jo reģionālās robežas laika gaitā nav mainījušās). Izņēmums no relatīvajām izmaiņām ir periods kopš 90. gadu vidus, kad vēsturiskās pozīcijas vēl nav jāatjauno.
2. Ienākumu pieaugums
Reģionālo cenu izmaiņas spēcīgi ietekmē nacionālie faktori, tostarp zemais procentu likmju līmenis un reālo ienākumu pieaugums. Mēs zinām, ka reālie ienākumi spēcīgi ietekmē mājokļu cenas. Parasti reālo ienākumu pieaugums par 1% izraisa reālo mājokļu cenu pieaugumu par 2%, jo mājsaimniecības var atļauties maksāt vairāk. Un tāpēc parasti cikla laikā mājokļu cenas uzrāda lielāku nepastāvību nekā ienākumi.
Īpaši pamanāms, ka Budžeta atbildības birojs (OBR), Apvienotās Karalistes neatkarīgais fiskālais uzraugs, ir samazinājis savas nacionālās mājokļu cenu prognozes, atzīstot, ka vājāka produktivitāte samazina reālo ienākumu pieaugumu. Piemēram, 2016. gada martā OBR paredzēja māju nominālo cenu pieaugumu 2019. gadā par 4,7 %; līdz 2018. gada martam, š tika pārskatīta un samazināta līdz 2,7% .
3. Piedāvājums, pieprasījums un reģionālie modeļi
Slikts ienākumu pieaugums izskaidro, kāpēc Londona darbojas vājākā valsts mājokļu vidē, taču tas neizskaidro reģionālo cenu modeli. Savu lomu spēlē arī lielāks pieprasījums Londonā, piedāvājuma trūkums un iekšējās migrācijas modeļi.
Šim nolūkam tas palīdz rūpīgāk aplūkot dienvidaustrumus – tātad Londonas iekšpusi attiecībā pret Londonu un dienvidaustrumiem kopumā. Galvenā iezīme ir tāda, ka mēs tagad skatāmies uz apgabaliem, kas fiziski nav ļoti tālu viens no otra, un mēs zinām, ka lielākā daļa kustību notiek ļoti nelielos attālumos – saskaņā ar 2014-15 angļu mājokļu apsekojums , 74% no pārcēlājiem, kur mājsaimniecības vadītājs bija jaunāks par 55 gadiem, pārvietojās par mazāk nekā desmit jūdzēm un 24% pārvietojās mazāk par vienu jūdzi.
Londonā jau sen ir bijis vairāk cilvēku, kuri atstāj pilsētu, nekā iebrauc tajā. Kamēr tas piesaista jauniešus, Londona zaudē nedaudz vecākas vecuma grupas. Šis zaudējums strauji samazinājās līdz 2009. gadam, bet pēc tam atkal palielinājās, īpaši 2016. un 2017. gadā, pārsniedzot 100 000 cilvēku.
Šis modelis kopumā atbilst novērotajam mājokļu cenu pieaugumam. Tā kā liela daļa cilvēku, kas atstāj Londonu, dodas uz citur dienvidaustrumos, mēs sagaidām, ka pēdējo divu gadu laikā Londonas mājokļu cenu attiecība pret dienvidaustrumiem samazināsies, un šķiet, ka tas tā arī ir bijis.
4. Īpašumu veidi konsekventi
Relatīvās cenas dažādiem īpašumu veidiem (savrupmājas, pusmājas, rindu mājas un dzīvokļi) ir cēlušās līdzīgā veidā, lai gan cenās, protams, ir absolūtas atšķirības. Tāpat kā mājsaimniecības var pārvietoties starp vietām, tās var aizstāt īpašumu veidus, kas izraisa līdzīgas cenu izmaiņas.
Tāpēc nākamajā diagrammā galvenā uzmanība pievērsta rindu īpašumu cenu atšķirībām Londonas iekšienē un ārpusē. Tie norāda, ka nesen Londonas iekšienē ir notikuši relatīvie cenu kritumi, kas atkal atbilst mājsaimniecību aiziešanai no dārgākajiem iekšējiem rajoniem.
5. Ieguldījumu īpašumi
Tomēr migrācijas plūsmas nav viss stāsts. Arī relatīvās cenas nav skaidrojamas ar piedāvājuma deficītu – arī dienvidaustrumi cieš no deficīta. Taču papildu skaidrojums ir saistīts ar monetāro vidi un īpaši zemo procentu likmju līmeni.
Mājokli Londonā lielā mērā ietekmē tā kā ieguldījuma un patēriņa preces loma. Investīciju motīvi mājokļa iegādei ir svarīgi arī citās jomās, taču, iespējams, Londonai ir īpašas iezīmes, un cenas Londonā vairāk reaģē uz procentu likmju izmaiņām nekā citur. Tāpēc pastāv iespēja, ka, pakāpeniski pieaugot procentu likmēm ekonomikā, Londona tiks ietekmēta spēcīgāk nekā citi reģioni, sākot atjaunot dažus no pirmajā grafikā redzamajiem vēsturiskajiem modeļiem.
Tomēr, runājot par mājokļu cenu kritumu, mums jāpatur prātā, ka pat dzīvokļa vidējā cena Londonā ir joprojām krietni virs £400 000 . Salīdzinājumam, vidējā dzīvokļa cena dienvidaustrumos ir tuvāk 200 000 £ – un pat tas ir ārpus iespējas lielākajai daļai potenciālo pircēju, kas pircēji iepērkas bez būtiska papildu atbalsta. Tāpēc cenu kritums, ko mēs redzam, visticamāk, nesniegs ievērojamas priekšrocības pircējiem pirmo reizi. Vismaz līdz šim notikušajos apmēros kritums vienkārši nozīmē nelielus kapitāla zaudējumus esošajiem īpašniekiem. Autors Džefs Mīns , lietišķās ekonomikas profesors Redingas Universitāte
Šis raksts ir pārpublicēts no Saruna saskaņā ar Creative Commons licenci. Lasīt oriģināls raksts .
